Catastro Nacional y Sistema de Registro de la Propiedad

Resumen Ejecutivo

El mercado paraguayo presenta una atractiva propuesta de inversión, caracterizada por una notable estabilidad macroeconómica, un régimen fiscal favorable y un sector inmobiliario en plena expansión que ofrece rendimientos competitivos. Si bien las oportunidades son significativas, estas se sustentan en un marco administrativo y legal complejo que exige una navegación cuidadosa. En el centro de este ecosistema se encuentra el Servicio Nacional de Catastro (SNC), la fuente fundamental de información física y económica de los inmuebles. El uso diligente de sus herramientas es un paso inicial ineludible en cualquier proceso de debida diligencia para identificar y mitigar riesgos inherentes a la inversión inmobiliaria.  

Actualmente, el sistema registral y catastral paraguayo se encuentra en medio de una profunda transformación. Esta modernización se articula en dos ejes principales: la digitalización completa de los servicios a través del Sistema de Expediente Electrónico (SIEE) y una reforma estructural de mayor calado con la creación del Registro Unificado Nacional (RUN). Para el inversionista, esta transición representa un arma de doble filo: por un lado, introduce desafíos operativos y posibles fricciones administrativas a corto plazo; por otro, promete una mejora sustancial en la seguridad jurídica, la transparencia y la eficiencia a largo plazo.  

Este informe ofrece una guía exhaustiva para inversionistas, detallando la estructura institucional, los procedimientos de adquisición de propiedades y las implicaciones financieras de las transacciones. Se presentan recomendaciones estratégicas clave, entre las que destacan: la necesidad de contratar asesoría legal local especializada, la ejecución de una debida diligencia rigurosa utilizando las herramientas que se describen, la comprensión del espectro completo de los costos de transacción y la preparación para los cambios operativos que introducirá el nuevo sistema RUN.

Sección 1: El Mercado Inmobiliario Paraguayo: Una Visión General para el Inversionista

1.1. Estabilidad Macroeconómica y Motores de Crecimiento

El atractivo del mercado inmobiliario paraguayo se fundamenta en un entorno macroeconómico sólido y predecible. El país ha demostrado una notable estabilidad, con una inflación controlada a través de un plan de metas implementado desde 2011 y un tipo de cambio estable que protege el valor de las inversiones en moneda extranjera. Un hito significativo que refuerza la confianza internacional es la reciente obtención del "Grado de Inversión" por parte de las principales agencias calificadoras, lo que valida la solidez de sus políticas económicas y mejora el acceso a capital global.  

El crecimiento del sector está impulsado por varios factores demográficos y económicos clave. Con una población joven, donde aproximadamente el 70% es menor de 40 años, existe una demanda estructural de vivienda en aumento. Este factor se combina con una clase media en expansión y un Producto Interno Bruto (PIB) per cápita que se ha quintuplicado en las últimas dos décadas. Además, el mercado se beneficia de una fuerte inversión extranjera, particularmente de países vecinos como Argentina y Brasil, y de un continuo desarrollo urbano con proyectos de infraestructura que expanden y mejoran los servicios en las principales ciudades. El sector inmobiliario no es un actor menor en la economía nacional; representa actualmente el 12% del PIB y muestra proyecciones de crecimiento anual compuesto del 3.15% entre 2024 y 2029.  

1.2. Análisis de Retornos y Rendimientos de la Inversión

Paraguay ofrece rendimientos de inversión muy atractivos en comparación con otros mercados regionales. Los datos indican que los rendimientos por alquiler tradicional oscilan entre el 9% y el 11% anual, una cifra que puede ascender hasta el 14% en el caso de alquileres temporales. Estos porcentajes superan con creces los rendimientos típicos en mercados como Uruguay o Miami, donde se sitúan en torno al 6%.  

Es fundamental que el inversionista comprenda que el retorno total de la inversión inmobiliaria en Paraguay se compone de dos flujos distintos: el ingreso por alquiler y la apreciación del capital, conocida localmente como plusvalıˊa. Un análisis citado como ejemplo ilustra cómo un departamento adquirido por US$ 150,000 podría valorizarse hasta US$ 200,000 en un plazo de dos años. Esta ganancia de capital debe sumarse a los ingresos por renta para obtener una imagen completa de la rentabilidad de la inversión. Para maximizar esta apreciación, una estrategia común es la compra de propiedades en etapas tempranas de desarrollo o "en pozo". Este método permite a los inversionistas acceder a precios de entrada más bajos y financiar la compra en cuotas sin intereses durante el período de construcción, capturando así la valorización del activo a medida que el proyecto avanza.  

1.3. Marco Legal para Inversionistas (Extranjeros y Nacionales)

Uno de los mayores atractivos de Paraguay es su marco legal excepcionalmente favorable y abierto a la inversión extranjera. La legislación paraguaya protege firmemente la propiedad privada y, de manera crucial, permite que los extranjeros adquieran bienes inmuebles sin restricciones significativas, eliminando una barrera de entrada común en otras jurisdicciones.  

Existe una excepción a esta regla general para los terrenos ubicados en zonas fronterizas, cuya adquisición por parte de extranjeros requiere una autorización especial del gobierno. Adicionalmente, el marco legal ofrece la posibilidad de obtener la residencia temporal o permanente a través de la inversión inmobiliaria, una característica que añade un atractivo considerable para inversionistas internacionales que buscan diversificar sus intereses y establecer un vínculo más fuerte con el país.  

1.4. Mercados Geográficos Clave y Focos de Desarrollo

Aunque el mercado ofrece oportunidades a nivel nacional, la demanda de alquileres se encuentra altamente concentrada en áreas específicas, particularmente en la capital, Asunción. Para los inversionistas que buscan maximizar la ocupación y asegurar la liquidez de sus activos, es vital enfocar la búsqueda en estos focos de alta demanda. Los análisis de mercado identifican tres zonas principales:

1. Eje Corporativo (Shopping del Sol): El nuevo centro de negocios de Asunción, con una alta concentración de oficinas corporativas, hoteles y centros comerciales de lujo.
2. Villa Morra: Un barrio consolidado que combina zonas residenciales de alto poder adquisitivo con una vibrante oferta comercial, gastronómica y de entretenimiento.
3. Centro Histórico de Asunción (CHA): Un área en proceso de revitalización que atrae a un público interesado en la vida cultural y la proximidad a instituciones gubernamentales.  

La selección de una propiedad dentro de estas zonas estratégicas es un factor determinante para el éxito de la inversión, ya que no solo influye en la rentabilidad del alquiler, sino también en la facilidad de una eventual reventa.  

Sección 2: El Marco Institucional: Agencias Clave en la Adquisición de Propiedades

Para navegar con éxito el proceso de adquisición de un inmueble en Paraguay, es imperativo comprender las funciones y responsabilidades de las distintas instituciones y profesionales que intervienen. El sistema se caracteriza por una división de competencias entre el poder ejecutivo y el judicial, lo que exige una debida diligencia que abarque ambas esferas para garantizar la seguridad jurídica de la transacción.

2.1. El Servicio Nacional de Catastro (SNC): El Núcleo de los Datos Físicos y Económicos de la Propiedad

El Servicio Nacional de Catastro (SNC), dependiente del Ministerio de Economía y Finanzas, es la institución encargada de mantener el inventario público de todos los bienes inmuebles del país. Su misión fundamental es asegurar que este registro esté actualizado, sea seguro y accesible para la ciudadanía, detallando las características físicas, económicas y jurídicas de cada propiedad.  

Entre sus responsabilidades clave, el SNC administra los procesos catastrales, establece las directivas técnicas y, de manera crucial para los inversionistas y propietarios, determina la valuación fiscal (o avalúo fiscal) del inmueble. Este valor es la base imponible sobre la cual se calcula el impuesto inmobiliario anual. El SNC es una repartición de carácter técnico que se enfoca en el "qué" (superficie, linderos, ubicación) y el "cuánto vale fiscalmente" un inmueble, diferenciándose claramente del registro legal de la titularidad.  

2.2. La Dirección General de los Registros Públicos (DGRP): La Guardiana del Título Legal y la Propiedad

La Dirección General de los Registros Públicos (DGRP) forma parte del Poder Judicial y su misión es otorgar seguridad jurídica a través del registro y la publicidad de los actos y contratos relativos a los derechos reales sobre inmuebles. La inscripción de un título en la DGRP es lo que hace que el derecho de propiedad sea legalmente oponible frente a terceros (oponibles a terceros).  

Las responsabilidades de la DGRP son de naturaleza estrictamente jurídica. Se encarga de inscribir los Títulos de Propiedad, las hipotecas, los embargos y cualquier otra restricción o gravamen que afecte al dominio de un inmueble. Su función es confirmar de manera fehaciente  

quién es el propietario legal de un bien y qué cargas existen sobre el mismo. La información del SNC describe la propiedad físicamente, mientras que la información de la DGRP define su estatus legal. Una debida diligencia completa y segura debe, por tanto, consultar y validar la información de ambas instituciones.

2.3. El Rol de las Municipalidades: Catastro Local, Permisos e Impuestos

Las municipalidades en Paraguay gozan de autonomía política, administrativa y normativa dentro de su jurisdicción. En el ámbito inmobiliario, sus funciones son primordiales. Son responsables de la planificación urbana y rural, la aprobación de fraccionamientos de tierra (loteamientos) y la expedición de permisos de construcción, asegurando que los desarrollos cumplan con las ordenanzas locales.  

Además, las municipalidades mantienen su propio catastro municipal, el cual debe estar coordinado y ser compatible con la base de datos del SNC. Una de sus funciones más importantes es la recaudación del  

Impuesto Inmobiliario. Aunque la base imponible (el valor fiscal) es determinada por el SNC, la responsabilidad de liquidar y cobrar este tributo anual recae enteramente en el gobierno municipal correspondiente.  

2.4. Roles Profesionales Esenciales

2.4.1. El Escribano Público

La figura del Escribano Público es central y obligatoria en cualquier transacción de compraventa de inmuebles. En Paraguay, para ser escribano, primero se debe obtener el título de abogado. Actúa como un oficial público, siendo depositario de la fe pública notarial (depositario de la fe puˊblica), lo que le confiere la autoridad para autenticar actos jurídicos.  

Su rol va mucho más allá de la mera formalización de un acuerdo. El escribano es el principal responsable de la debida diligencia legal de la transacción. Esto incluye realizar una investigación exhaustiva de los antecedentes del título de propiedad por un período de 20 años, verificar que el inmueble esté libre de gravámenes y embargos, asegurarse de que todos los impuestos estén al día, confirmar la capacidad legal de las partes contratantes y, finalmente, redactar la Escritura Pública de transferencia. Su intervención es la principal garantía de transparencia y seguridad jurídica para el comprador.  

2.4.2. Agentes Inmobiliarios (Corredor o Agente)

El agente o corredor inmobiliario actúa como intermediario entre compradores y vendedores, facilitando la negociación y conclusión de negocios comerciales. Es importante que los inversionistas, especialmente los extranjeros, sean conscientes de que actualmente no existe una legislación específica que regule de manera integral la profesión de agente inmobiliario en Paraguay. Esta falta de regulación puede generar distorsiones en el mercado, como la sobrevaloración de propiedades, y presenta riesgos para los inversionistas que no cuentan con asesoramiento adecuado.  

No obstante, existen esfuerzos por parte de asociaciones gremiales, como la Asociación de Corredores Inmobiliarios del Paraguay (ACIP), para impulsar una "ley de corretaje" que busca profesionalizar el sector y establecer estándares más altos. Adicionalmente, los agentes y las inmobiliarias son considerados "Sujetos Obligados" por la Secretaría de Prevención de Lavado de Dinero o Bienes (SEPRELAD), lo que les impone deberes de debida diligencia y reporte de operaciones sospechosas.  

Tabla 1: Roles Institucionales Clave en las Transacciones Inmobiliarias en Paraguay

Sección 3: Guía Práctica del Servicio Nacional de Catastro (SNC) para la Debida Diligencia

El SNC ha desarrollado un conjunto de herramientas digitales que son indispensables para cualquier inversionista que desee realizar una debida diligencia preliminar. Estos servicios, en su mayoría de acceso público y gratuito, permiten verificar la información fundamental de una propiedad directamente desde la fuente oficial.

3.1. Decodificando los Datos Catastrales: Identificadores Clave

Para interactuar con los sistemas del SNC, es esencial conocer los identificadores únicos de cada inmueble. Estos son:

• Cuenta Corriente Catastral (CCC): Es el identificador para los inmuebles urbanos. Se compone de una serie de números que representan la zona, la manzana y el lote dentro de un distrito específico.  
• Padrón: Es el identificador utilizado para los inmuebles rurales.  

Obtener el CCC o el Padrón correcto del inmueble de interés es el primer paso para poder utilizar cualquiera de las herramientas de consulta del SNC.

3.2. Aprovechando el Kit de Herramientas Digitales del SNC: Una Guía Paso a Paso

El portal oficial del SNC, accesible en www.catastro.gov.py, centraliza todos estos servicios. A continuación se detallan las herramientas más relevantes para un inversionista:  

• Uso del Mapa Catastral: Esta es una herramienta de visualización geoespacial que permite ubicar una propiedad en un mapa interactivo. Para utilizarla, el usuario debe ingresar al sitio web, seleccionar la opción "Mapa Catastral" e introducir el Departamento, el Distrito y el número de CCC o Padrón del inmueble. Este es un paso crucial para confirmar visualmente que la ubicación física registrada por el Estado coincide con la que promociona el vendedor, previniendo errores o fraudes relacionados con la localización del bien.  
• Ejecución de Consultas de Inmuebles (Consulta para Inmueble Urbano/Rural): Este servicio, disponible en la página principal del portal , proporciona un informe alfanumérico detallado sobre una propiedad específica. Al introducir los datos del inmueble, el sistema devuelve información clave dividida en tres categorías:  
  1. Datos Físicos: Superficie, dimensiones y linderos.  
  2. Datos Económicos: La valuación fiscal, que sirve de base para el impuesto inmobiliario.  
  3. Datos Jurídicos: Información vinculada a la propiedad y los expedientes administrativos relacionados con el inmueble en el SNC.  
     Esta consulta permite al inversionista verificar de forma independiente y gratuita datos tan importantes como la superficie real registrada del terreno.
• Seguimiento de Expedientes: Esta herramienta ofrece transparencia sobre los procesos administrativos internos del SNC. Permite a los usuarios, introduciendo el número de expediente, monitorear en tiempo real el estado de cualquier solicitud presentada, como por ejemplo, la tramitación de un certificado catastral.  

3.3. El Certificado Catastral: La Piedra Angular de una Transacción

El Certificado Catastral es un documento de vital importancia en el proceso de compraventa. Es definido como un documento pre-escriturario, lo que significa que su obtención es un requisito obligatorio antes de que el escribano pueda proceder a la firma de la Escritura Pública de transferencia de derechos reales. Este certificado, solicitado por el escribano, acredita los datos físicos, jurídicos y económicos de un inmueble en un momento determinado, y la información contenida en él debe ser transcrita fielmente en la escritura definitiva.  

Para obtenerlo, se deben presentar los siguientes documentos ante el SNC:

1. Título de Propiedad del inmueble (original o copia autenticada).  
2. Comprobante de pago del Impuesto Inmobiliario del año en curso, o un certificado de no adeudar dicho impuesto, emitido por la municipalidad correspondiente.  
3. Formulario de Solicitud de Certificado Catastral debidamente completado.  
4. Copia de la Cédula de Identidad del titular (vendedor) y de los adquirentes (compradores).  
5. Pago del arancel correspondiente por el servicio. Según la Resolución SNC 202/2022, el costo de una Certificación Catastral es de Gs. 50,000.  

El acceso a las herramientas en línea del SNC representa una poderosa primera capa de debida diligencia sin costo para el inversionista. Desde cualquier lugar del mundo, un potencial comprador puede verificar la existencia, ubicación, dimensiones y valor fiscal de una propiedad antes de comprometer capital o contratar profesionales. Por ejemplo, si un vendedor afirma que un terreno mide 500 m2, pero la Consulta para Inmueble en el portal del SNC indica que la superficie registrada es de 450 m2, esto constituye una señal de alerta inmediata que puede ser detectada sin costo alguno. De manera similar, el Mapa Catastral puede revelar discrepancias entre la ubicación promocionada y la ubicación oficial. Estas herramientas digitales actúan como un filtro preliminar crucial, empoderando al inversionista para descartar ofertas fraudulentas o con información errónea en una etapa temprana del proceso, ahorrando así tiempo y recursos.

Tabla 2: Servicios en Línea del SNC para la Debida Diligencia del Inversionista

Sección 4: El Proceso de Adquisición de Propiedad: Del Contrato al Título Registrado

El proceso de compra de un inmueble en Paraguay es un procedimiento formal y reglado que involucra varios pasos legales y administrativos, diseñados para garantizar la seguridad jurídica de las partes.

4.1. Acuerdos Preliminares: El Boleto de Compraventa

Es una práctica común iniciar el proceso de compra con la firma de un Boleto de Compraventa. Es fundamental que los inversionistas comprendan el alcance legal de este documento. En Paraguay, un contrato privado de compraventa no tiene la capacidad de transferir el dominio del inmueble. Según el Artículo 700 del Código Civil, la transferencia de la propiedad inmobiliaria debe realizarse obligatoriamente a través de una  

Escritura Pública. Por lo tanto, el  Boleto de Compraventa funciona como un contrato preliminar, un compromiso legalmente vinculante en el que las partes se obligan a celebrar la Escritura Pública en un plazo determinado, usualmente entre 30 y 60 días.  

Reconociendo la importancia de este documento, especialmente en el creciente mercado de desarrollos en pozo, la DGRP ha implementado una innovación significativa. Mediante la Resolución Nº 06/2024, se habilitó un "Registro Especial de Anotación de Boletos de Compraventa". Este registro permite la anotación formal de estos contratos preliminares para unidades funcionales (departamentos) bajo el régimen de propiedad horizontal, tanto construidas como a construir. Esta medida otorga una mayor protección y publicidad al derecho del comprador, mitigando riesgos como la doble venta del mismo inmueble por parte de un desarrollador.  

4.2. Garantizando la Certeza Jurídica: El Informe de Condiciones de Dominio

Antes de la firma de la Escritura Pública, el paso más crítico para verificar la situación legal del inmueble es la obtención de un Informe de Condiciones de Dominio. Este documento es expedido por la DGRP y es la fuente definitiva para confirmar la titularidad del bien y la existencia de cualquier tipo de carga o gravamen.  

El informe detalla con precisión quién es el titular registral actual del inmueble y si existen sobre él hipotecas, embargos judiciales, inhibiciones del propietario u otras restricciones al dominio que pudieran afectar la libre disposición del bien. La solicitud de este informe, identificando la propiedad por su número de  

Finca o Matrícula y Distrito, es una parte central e indelegable de la debida diligencia que realiza el Escribano Público.  

4.3. El Rol del Escribano y la Escritura Pública

Como se mencionó anteriormente, el Escribano Público es el eje central de la seguridad en la transacción. Su labor de debida diligencia es exhaustiva y legalmente obligatoria, e incluye:

1. Estudio de Títulos: Analizar la cadena de transmisiones de dominio del inmueble por un período de al menos 20 años para detectar posibles vicios o defectos en los títulos anteriores.  
2. Verificación Catastral: Obtener el Certificado Catastral vigente del SNC para corroborar los datos físicos y fiscales de la propiedad.  
3. Verificación Registral: Obtener el Informe de Condiciones de Dominio actualizado de la DGRP para confirmar la titularidad y la ausencia de gravámenes.  
4. Verificación Fiscal: Constatar ante la municipalidad correspondiente que no existen deudas pendientes por Impuesto Inmobiliario.  

Una vez que todas estas verificaciones arrojan un resultado positivo y se confirma que el inmueble está en condiciones de ser transferido, el Escribano procede a redactar la Escritura Pública de Transferencia. Este es el instrumento público y solemne mediante el cual se formaliza la compraventa, y es firmado por el comprador, el vendedor y el propio Escribano, quien da fe del acto.  

4.4. Paso Final: Inscripción en el Registro Público

La firma de la Escritura Pública, si bien es un paso fundamental, no concluye la transferencia del dominio. El acto jurídico se perfecciona y se hace oponible a terceros únicamente con la inscripción de dicha escritura en la Dirección General de los Registros Públicos.  

Este paso final es de vital importancia: hasta que la escritura no está debidamente inscrita, el vendedor sigue siendo legalmente el propietario del inmueble a los ojos de terceros. La inscripción en la DGRP otorga publicidad al acto y consolida el derecho de propiedad del comprador, protegiéndolo contra reclamos posteriores y garantizando la seguridad de su inversión.  

La reciente creación del registro especial para Boletos de Compraventa es una clara respuesta a la dinámica del mercado, específicamente al auge de los desarrollos de departamentos en pozo, una de las estrategias de inversión más populares. Históricamente, el Boleto de Compraventa era un contrato privado que no transfería la propiedad y ofrecía una protección limitada al comprador en caso de que el desarrollador enfrentara problemas financieros o actuara de mala fe, como vender la misma unidad a múltiples compradores. La nueva normativa de la DGRP de finales de 2024 permite "anotar" formalmente estos boletos para unidades en propiedad horizontal. Esta anotación sirve como un aviso público del derecho del comprador, dificultando enormemente la reventa fraudulenta de la unidad y otorgando al comprador una posición legal mucho más sólida. Por lo tanto, este no es un cambio administrativo menor, sino un nuevo y crucial mecanismo de protección que aborda directamente un punto de riesgo importante en una de las estrategias de inversión más rentables del mercado paraguayo. Los inversionistas ahora deben exigir esta anotación como una condición indispensable en cualquier compra en pozo.  

Sección 5: La Transformación Digital: Navegando los Sistemas Actuales y Futuros

El ecosistema catastral y registral de Paraguay está inmerso en un proceso de modernización sin precedentes. Los inversionistas deben estar al tanto de estas transformaciones, ya que impactan directamente en los procedimientos, tiempos y seguridad de las transacciones inmobiliarias.

5.1. El Sistema de Expediente Electrónico (SIEE): El Salto a lo Digital

El SNC está ejecutando una transición completa hacia la prestación de servicios digitales a través del Sistema de Expediente Electrónico (SIEE). Esta plataforma está cambiando radicalmente la forma en que los profesionales interactúan con la institución.  

• Mandato y Cronograma: La digitalización es un mandato institucional. Se ha establecido una fecha límite clave para inversionistas y sus representantes legales: a partir del 2 de junio de 2025, todas las solicitudes de Certificación Catastral deberán gestionarse exclusivamente a través de la plataforma SIEE. Después de esta fecha, ya no se aceptarán solicitudes en formato papel.  
• Proceso y Beneficios: El SIEE permite a los usuarios registrados, principalmente Escribanos Públicos, abogados y otros profesionales del sector, crear, pagar y dar seguimiento a sus solicitudes de manera completamente online. Los objetivos declarados de esta modernización son ambiciosos: mejorar la eficiencia operativa, reducir drásticamente los tiempos de procesamiento de un certificado a un plazo de 2 a 3 días hábiles, aumentar la transparencia del proceso y fortalecer la seguridad mediante el uso de firmas digitales y códigos de verificación.  
• Desafíos Actuales: Es crucial que los inversionistas sean conscientes de que la transición no ha estado exenta de dificultades. Informes de agosto de 2025 documentaron "intermitencias" persistentes y problemas de latencia de red en el sistema SIEE, lo que generó retrasos e inconvenientes para los usuarios. La situación llegó a tal punto que el SNC tuvo que autorizar de manera excepcional y temporal la presentación de solicitudes en formato físico en algunas de sus oficinas, lo que evidencia que el sistema, aunque funcional, aún enfrenta desafíos de estabilidad y rendimiento en su fase de maduración.  

5.2. El Futuro es Unificado: Un Análisis Profundo del Registro Unificado Nacional (RUN)

La transformación más profunda y estructural del sistema es la creación del Registro Unificado Nacional (RUN). Esta iniciativa representa una reforma histórica que busca resolver problemas endémicos del sistema de propiedad en Paraguay.

• Fundamento Legal: El RUN fue creado por la Ley N° 7.424, promulgada por el Poder Ejecutivo en enero de 2025. Esta ley es considerada la reforma más significativa del régimen inmobiliario paraguayo en 150 años, marcando un antes y un después en la gestión de la propiedad.  
• Concepto Central: La esencia del RUN es la consolidación y unificación de las funciones de tres organismos gubernamentales que actualmente operan de forma separada, en una única institución que estará bajo la superintendencia del Poder Judicial (Corte Suprema de Justicia). Las entidades a ser fusionadas son:
  1. La Dirección General de los Registros Públicos (DGRP).
  2. El Servicio Nacional de Catastro (SNC).
  3. El Departamento de Mensura y Geodesia del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones (MOPC).  
• Objetivos Clave: Los fines explícitos de esta reforma son dar una solución definitiva a los históricos problemas de superposición de títulos de propiedad (superposiciones), reducir drásticamente la carga burocrática y ofrecer una certeza jurídica absoluta y "geo transparencia" en las transacciones inmobiliarias. El sistema está diseñado para que, al procesar una transacción, se evidencien automáticamente los conflictos de superposición, permitiendo que sean resueltos por la vía judicial.  
• Impacto Práctico para el Inversionista: La implementación del RUN traerá cambios prácticos revolucionarios. Cada inmueble pasará a tener un Código Único de Identificación Catastral Registral, reemplazando la multiplicidad de identificadores actuales (Finca, Padrón, Matrícula, etc.). Las transacciones se realizarán a través de un único trámite unificado. El sistema generará un mapa visual claro para cada propiedad, definiendo con precisión geoespacial sus límites y superficie, lo que eliminará ambigüedades.  
• Cronograma de Implementación: La ley contempla un período de vacatio legis de un año, lo que significa que su entrada en vigencia efectiva no ocurrirá hasta principios de 2026. Este período está destinado a la monumental tarea técnica y administrativa de unificar las bases de datos, los procedimientos y el personal de las tres instituciones. La transición completa del personal está proyectada para durar varios años, con un horizonte hasta 2029.  

Aunque la promesa a largo plazo del RUN es la de un sistema más seguro y eficiente, la transición en sí misma es un desafío de enorme complejidad, como lo describen los propios promotores del proyecto. Implica la fusión de tres grandes organismos pertenecientes a dos poderes distintos del Estado, con culturas organizacionales y sistemas informáticos dispares. La propia ley reconoce la magnitud de esta tarea al establecer un período de un año antes de su entrada en vigencia. Si se considera que el proyecto de digitalización del SIEE, de una escala mucho menor, ya ha experimentado problemas técnicos significativos , es razonable anticipar que la implementación del RUN enfrentará obstáculos operativos similares o mayores. Estos podrían incluir errores en la migración de datos, retrasos en la capacitación del personal y cuellos de botella procesales. Un inversionista prudente debería anticipar esta fricción administrativa y no esperar que las eficiencias prometidas se materialicen de inmediato en 2026. Incluir un margen de tiempo adicional en los cronogramas de cierre de transacciones y contar con asesoría legal que monitoree de cerca la transición será una estrategia clave de mitigación de riesgos para el período 2025-2027.  

Tabla 3: Comparación del Sistema Actual vs. el Futuro Sistema RUN

Sección 6: Análisis Financiero de las Transacciones Inmobiliarias

Realizar una inversión inmobiliaria en Paraguay implica una serie de costos adicionales al precio de compra del inmueble. Una planificación financiera adecuada requiere presupuestar estos gastos, que generalmente no superan el 10% del valor total de la propiedad y suelen distribuirse entre el comprador y el vendedor.  

6.1. Desglose Integral de los Costos de Transacción

A continuación, se detallan los principales impuestos, tasas y honorarios asociados a una operación de compraventa.

6.2. Impuestos y Tasas Gubernamentales

• Impuesto a la Transferencia Municipal (ITM): Es un tributo municipal que se paga por la transferencia de dominio del inmueble. La tasa varía según cada municipalidad, pero como referencia, en Asunción es de aproximadamente el 0.3% del valor de la propiedad.  
• Impuesto al Valor Agregado (IVA): La aplicación del IVA depende de si el inmueble es nuevo o usado:
  • Inmuebles Nuevos (primera venta): La operación está gravada por el IVA. La ley establece que la base imponible es el 30% del precio de venta, y sobre esa base se aplica una tasa del 5%. Esto resulta en una tasa efectiva del 1.5% sobre el valor total de la transacción. Aunque el vendedor es el responsable de facturar y pagar este impuesto, el costo se traslada al precio final para el comprador.  
  • Inmuebles Usados (reventa): La transferencia de inmuebles de segunda o posterior venta está exenta del IVA.  
• Impuesto a la Renta (IRP/INR): Este impuesto grava la ganancia de capital obtenida por el vendedor.
  • Vendedor Residente (Persona Física): A menudo, el impuesto se liquida a través de una retención del 2.4% sobre el precio total de la venta, la cual es practicada por el Escribano Público al momento de la escrituración.  
  • Vendedor No Residente: Para los inversionistas extranjeros no residentes, el tratamiento es diferente. El impuesto se calcula aplicando una tasa del 15% sobre una renta presunta del 30% del precio de venta (excluyendo el IVA). Esto equivale a una tasa efectiva del 4.5% sobre el valor de la enajenación.  
• Tasa de Inscripción Registral: Es la tasa que se abona a la DGRP para inscribir la Escritura Pública y registrar al nuevo propietario. Su costo es de aproximadamente el 0.8% del valor de la propiedad.  

6.3. Honorarios Profesionales y Comisiones

• Honorarios del Escribano: Los honorarios de los Escribanos Públicos están regulados por la Ley N° 1307/87. Se calculan aplicando una escala porcentual decreciente sobre el valor de la operación. A modo de ejemplo, la escala establece:  
  • 1.25% para montos superiores a G. 100,000,000.
  • 1% para montos superiores a G. 150,000,000.
  • 0.75% para montos superiores a G. 200,000,000.  
    Es una costumbre de mercado que el costo total de los honorarios por la escritura de transferencia se divida en partes iguales (50/50) entre el comprador y el vendedor.  
• Comisión Inmobiliaria: Aunque no está regulada por ley y puede ser flexible, la comisión de la agencia inmobiliaria por una venta suele rondar el 5% del precio de la transacción. Un aspecto de suma importancia para los inversionistas es la costumbre del mercado en Asunción, donde la comisión inmobiliaria es pagada íntegramente por el  
  vendedor. Esto representa una ventaja financiera significativa para el comprador.  

6.4. Aranceles por Servicios del SNC

El SNC cobra aranceles por la prestación de sus servicios. Estos fueron actualizados por la Resolución SNC N° 202/2022, con vigencia desde el 1 de julio de 2022. Los aranceles más relevantes para un inversionista son:  

• Certificación Catastral: Gs. 50,000 por cada certificado.  
• Asignación de Cta. Cte. o Padrón: Gs. 46,000 por cada parcela.  
• Provisión de Datos (Informe Catastral): Gs. 50,000 por cada parcela.  
• Actualización de datos y nomenclatura catastral: Gs. 50,000 por cada parcela.  

La convención del mercado en Asunción de que el vendedor asuma la totalidad de la comisión inmobiliaria es una ventaja financiera clave para los compradores. La comisión, que representa un costo significativo de alrededor del 5% , es un gasto que en muchos otros mercados internacionales se divide entre las partes o incluso es asumido por el comprador. En el contexto de Asunción, esta costumbre reduce los costos de cierre iniciales para el inversionista. Para una propiedad de US$ 150,000, esta práctica se traduce en un ahorro directo de aproximadamente US$ 7,500 en costos de adquisición, lo que mejora el flujo de caja inicial del proyecto y el perfil de retorno general de la inversión. Este es un dato de inteligencia financiera crucial para cualquiera que esté modelando una inversión en este mercado.  

Tabla 4: Costos Estimados de Transacción para la Adquisición de un Inmueble

Sección 7: Recomendaciones Estratégicas y Mitigación de Riesgos

Una inversión inmobiliaria exitosa en Paraguay, como en cualquier mercado, depende de una rigurosa debida diligencia y una gestión proactiva de los riesgos. A continuación se presenta una lista de verificación y estrategias para proteger la inversión.

7.1. Lista de Verificación de Debida Diligencia Pre-Adquisición

Antes de comprometer capital, se recomienda seguir los siguientes pasos:

1. Verificación Catastral: Utilizar las herramientas en línea del SNC (Mapa Catastral, Consulta de Inmueble) para verificar que la ubicación, las dimensiones, la superficie y el valor fiscal del inmueble coincidan con la información proporcionada por el vendedor.
2. Verificación Legal: Contratar a un Escribano Público de confianza para que obtenga un Informe de Condiciones de Dominio actualizado de la DGRP. Este paso es fundamental para confirmar la titularidad del vendedor y, sobre todo, para asegurarse de que la propiedad está libre de hipotecas, embargos u otras restricciones.
3. Verificación Municipal: Confirmar directamente con la municipalidad correspondiente que todos los pagos del Impuesto Inmobiliario y tasas asociadas están al día. Un certificado de no adeudar es una práctica recomendada.
4. Revisión de Documentación: Solicitar a un asesor legal que revise el Título de Propiedad original y, si aplica, el Boleto de Compraventa. En el caso de compras en pozo, es crucial insistir en la anotación del Boleto en el nuevo registro especial de la DGRP como condición para la firma.
5. Inspección Física: Realizar una inspección en el sitio para verificar el estado físico de la propiedad y sus linderos, y para detectar la existencia de construcciones no declaradas que podrían generar futuros problemas municipales.

7.2. Estrategias para Mitigar Riesgos Clave

• Riesgo Legal (Problemas de Título): La principal estrategia de mitigación es la contratación de un Escribano Público competente y de buena reputación para que realice una debida diligencia exhaustiva. La futura implementación del sistema RUN está diseñada específicamente para reducir aún más este riesgo al identificar y señalar automáticamente las superposiciones de títulos.  
• Riesgo de Mercado (Fluctuaciones de Precios): La diversificación es clave. Se recomienda invertir en diferentes tipos de propiedades (residencial, comercial) y en distintas zonas para no concentrar el riesgo. Priorizar las ubicaciones de alta demanda identificadas en la Sección 1 (eje corporativo, Villa Morra) puede asegurar mayores tasas de ocupación y una mejor liquidez en caso de necesidad de venta.  
• Riesgo de Liquidez (Dificultad para Vender): Para los inversionistas que se inician en el mercado paraguayo, es aconsejable comenzar con activos de mayor liquidez, como los departamentos en zonas consolidadas de Asunción. Tener una estrategia de salida clara desde el inicio de la inversión es un componente fundamental de la planificación a largo plazo.  
• Riesgo Administrativo (Retrasos Burocráticos): Los inversionistas deben ser conscientes de que los sistemas catastrales y registrales están en plena transición (SIEE y RUN). Es prudente incorporar un margen de tiempo adicional en los cronogramas de cierre de las transacciones para absorber posibles retrasos. Trabajar con profesionales locales que se mantengan actualizados sobre los cambios normativos y procedimentales es esencial para navegar este período de cambio.

7.3. Posicionándose para el Futuro: Preparación para el RUN

El Registro Unificado Nacional (RUN) representa el futuro del sistema de propiedad en Paraguay. Si bien su implementación puede generar incertidumbre a corto plazo, su consolidación final creará un entorno de inversión mucho más seguro, transparente y eficiente.

Se aconseja a los inversionistas que se aseguren de que todas las nuevas adquisiciones realizadas bajo el sistema actual estén meticulosamente documentadas e inscritas. Una base de datos limpia y precisa en el sistema actual será fundamental para una migración exitosa y sin contratiempos al nuevo sistema RUN.

Finalmente, es estratégico mantener una relación sólida con asesores legales y profesionales inmobiliarios que estén activamente involucrados y capacitados en el proceso de implementación del RUN. El Colegio de Escribanos, por ejemplo, está participando activamente en las discusiones sobre la reglamentación de la nueva ley. Contar con expertos que comprendan las complejidades de la transición será un activo invaluable para proteger y gestionar una cartera de propiedades en Paraguay durante los próximos años.