Kevin Bendlin - CIVIS Soluciones Inmobiliarias.
Dywersyfikacja majątku na rynkach wschodzących o wysokim potencjale zwrotu jest priorytetem dla Family Offices, międzynarodowych korporacji i funduszy inwestycyjnych. Asuncion, dzięki stabilności makroekonomicznej i fiskalnej, stało się istotnym kierunkiem alokacji kapitału w nieruchomości korporacyjne i wysokiej klasy aktywa mieszkaniowe.
Jednak dla kapitału instytucjonalnego zakup na osobę fizyczną rzadko jest najbardziej efektywną strategią. Nabywanie nieruchomości przez osobę prawną może zapewniać korzyści w zakresie ochrony majątku, efektywności podatkowej, kontroli dokumentacji i planowania sukcesyjnego.
How can a company buy real estate in Paraguay? To buy real estate through a legal entity, the company must be legally incorporated, have a RUC tax registration number, present valid corporate bylaws and appoint a legal representative with sufficient authority to sign the purchase deed.
Inwestycje B2B wymagają struktury, identyfikowalności dokumentów i specjalistycznego wsparcia.
Dlaczego kapitał instytucjonalny wybiera struktury korporacyjne
Nabywanie aktywów nieruchomościowych pod parasolem spółki, zarówno paragwajskiej, jak i zagranicznej zarejestrowanej w Paragwaju, nie jest tylko krokiem administracyjnym. To decyzja dotycząca struktury majątkowej i finansowej.
Asset protection. When the property is registered in the name of a company, the asset is separated from the personal risks of individual partners. This separation helps organize the portfolio and facilitates the administration of assets intended for rent, resale or corporate use.
Tax efficiency. Income generated from property rent or a future resale may fall under the corresponding business tax regime. In Paraguay, the DNIT centralizuje informacje o podatku dochodowym od przedsiębiorstw, który należy analizować z doradcami podatkowymi w zależności od danej transakcji.
Succession planning and asset sales. When the asset is inside a corporate structure, certain operations can be organized at the company level. This can simplify control processes, the entry of new partners, patrimonial reorganization or the transfer of shareholdings, provided the legal documentation is correctly prepared.
Formy spółek używane przez inwestorów nieruchomościowych
Rynek paragwajski oferuje struktury prawne, które mogą dopasować się do różnych profili inwestycyjnych. Wybór zależy od wielkości portfela, zaangażowanych partnerów, strategii wyjścia, bankowości i wymogów compliance.
Empresa por Acciones Simplificadas (EAS)
EAS to zwinna struktura używana przez inwestorów, którzy chcą działać elastycznie. Może zostać utworzona przez jedną lub więcej osób fizycznych albo prawnych, ogranicza odpowiedzialność do zadeklarowanego wkładu i ułatwia zarządzanie biznesem przy mniejszej złożoności niż tradycyjne struktury.
W inwestycjach nieruchomościowych może być użyteczna do zarządzania lokalami przeznaczonymi na wynajem krótkoterminowy, tradycyjny lub małymi i średnimi portfelami mieszkań.
Sociedad Anónima (S.A.)
Dla funduszy inwestycyjnych, Family Offices lub większych projektów spółka akcyjna pozostaje często stosowaną strukturą ze względu na ład korporacyjny, emisję akcji imiennych i większą formalność administracyjną.
W instytucjonalnych transakcjach nieruchomościowych S.A. może być właściwa, gdy istnieje kilku akcjonariuszy, audyty zewnętrzne, finansowanie korporacyjne albo jasna potrzeba zarządu i wewnętrznych zasad administracyjnych.
Krok po kroku: jak ustrukturyzować zakup B2B
1. Utworzenie lub rejestracja
Pierwszym krokiem jest określenie, czy transakcja będzie realizowana przez nową spółkę paragwajską, istniejącą spółkę czy oddział firmy zagranicznej. Struktura musi uzyskać RUC i posiadać aktualną dokumentację korporacyjną przed przejściem do etapu umownego.
2. Otwarcie firmowego rachunku bankowego
Firmowy rachunek bankowy jest kluczowy do kierowania środków, dokumentowania pochodzenia kapitału i spełnienia zasad przeciwdziałania praniu pieniędzy. W transakcjach B2B identyfikowalność środków jest tak samo ważna jak wybór nieruchomości.
3. Due diligence i rezerwacja
Przed podpisaniem spółka powinna przeanalizować dokumentację projektu, warunki płatności, harmonogram, reżim własności, historię dewelopera oraz prywatną umowę kupna lub umowę przystąpienia do projektu. Podpis składa upoważniony przedstawiciel prawny.
4. Instytucjonalny akt notarialny
Po zakończeniu budowy lub pełnej płatności następuje ostateczny transfer przed notariuszem. Na tym etapie przedstawia się statut, ważne pełnomocnictwa, dokumenty spółki, identyfikację przedstawiciela prawnego oraz wszelkie dokumenty wymagane przez obowiązujące przepisy.
Jakie dokumenty są zwykle wymagane
Wymogi mogą różnić się w zależności od notariusza, banku, rodzaju spółki i metody płatności. Mimo to transakcja B2B zwykle wymaga:
- Statutu spółki lub dokumentu założycielskiego.
- RUC spółki.
- Uchwały lub pełnomocnictwa upoważniającego do zakupu nieruchomości.
- Dokumentu tożsamości przedstawiciela prawnego.
- Informacji o beneficjencie rzeczywistym, gdy ma zastosowanie.
- Dokumentacji pochodzenia środków.
- Umowy prywatnej, rezerwacji lub porozumienia przystąpienia do projektu.
Częste błędy przy zakupach korporacyjnych
Głównym błędem jest rozpoczęcie negocjacji bez jasnej struktury prawnej. Może to powodować opóźnienia bankowe, problemy z podpisem, uwagi compliance lub niepotrzebne zmiany właściciela.
Innym częstym błędem jest patrzenie wyłącznie na cenę zakupu, a nie na pełny koszt operacyjny: podatki, administrację, utrzymanie, zarządzanie najmem, honoraria profesjonalne i strategię wyjścia.
Ważne jest również unikanie niepełnych pełnomocnictw. Jeśli przedstawiciel prawny nie ma wystarczających uprawnień do zakupu, podpisywania umów, transferu środków lub wykonania aktu, transakcja może utknąć na krytycznym etapie.
Inwestycje B2B i projekty nastawione na najem
Dla spółki lub funduszu nieruchomość musi być oceniana jako aktywo produkcyjne. Dobra lokalizacja nie wystarcza; potrzebny jest realny popyt, efektywna administracja, kontrolowane koszty i jasna strategia najmu lub wzrostu wartości.
W CIVIS projekty takie jak AETHER oraz propozycje z Linii Flats CIVIS pozwalają analizować lokale skierowane do profili wykonawczych, inwestorów międzynarodowych i modeli zarządzanego najmu.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zagraniczna firma może kupić nieruchomość w Paragwaju bez otwierania lokalnego oddziału?
Może to być możliwe w zależności od struktury, ale zwykle jest mniej efektywne operacyjnie. Do płacenia podatków, kontraktowania usług, otwierania rachunków i zarządzania aktywami zazwyczaj warto przeanalizować paragwajską EAS, lokalną spółkę lub oddział.
Jakie dokumenty musi przedstawić przedstawiciel prawny?
Przedstawiciel musi okazać dokument tożsamości lub paszport, statut spółki, RUC firmy oraz wystarczające pełnomocnictwo notarialne. Jeśli pełnomocnictwo pochodzi z zagranicy, może wymagać apostille lub legalizacji w zależności od przypadku.
Czy nieruchomości korporacyjne płacą inne podatki?
Nieruchomość płaci podatki właściwe dla aktywa nieruchomościowego, ale dochody z najmu lub działalności gospodarczej muszą być analizowane w ramach reżimu podatkowego właściwego dla spółki.
Bezpiecznie ustrukturyzuj swój portfel korporacyjny
Decyzje kapitałowe B2B wymagają rygoru dokumentacyjnego, finansowego i operacyjnego. Od wyboru lokali skierowanych do rynku executive po wsparcie w strukturze prawnej, kapitał instytucjonalny potrzebuje strategicznego partnera na miejscu.
W CIVIS Soluciones Inmobiliarias posiadamy wysokiej klasy portfel korporacyjny i mieszkaniowy zaprojektowany dla firm, funduszy i Family Offices szukających przechowania wartości, dochodu i potencjału wzrostu wartości w Asuncion.
Is your company or investment fund evaluating positions in Asuncion? Contact us on WhatsApp to schedule a private meeting with our project directors and structure your next B2B acquisition.
WhatsApp: +595 992 286 661