Informe de Investigación Estratégica: La Convergencia de Infraestructura y Regulación en la Nueva Asunción (2025-2030)

La Metamorfosis Urbana y la Oportunidad de Inversión

La transformación de Asunción, Paraguay, específicamente a lo largo de su frente fluvial —la "Franja Costera"— representa uno de los ciclos de desarrollo inmobiliario más significativos en el Cono Sur para el periodo 2025-2030. Tras más de tres décadas de planificación teórica, la ciudad experimenta una convergencia sin precedentes entre la entrega de infraestructura crítica (Costanera Norte, Costanera Sur y el Puente Héroes del Chaco) y un marco regulatorio modernizado (Ordenanza 151/24) diseñado para incentivar el capital privado.

Este informe exhaustivo analiza el ecosistema de inversión que rodea a la Costanera de Asunción. A diferencia de evaluaciones anteriores centradas en aspectos puramente estéticos o sociales del Plan Maestro, este documento está diseñado específicamente para el inversor inmobiliario. Se diseccionan los mecanismos de rentabilidad inherentes a las nuevas leyes de zonificación, se evalúan las oportunidades de arbitraje entre las valoraciones fiscales y las tasas de mercado, y se analizan los micro-mercados emergentes en los nodos de Distrito Perseverancia, el Puerto de Asunción y las tierras refuladas del Bañado Norte.

Los datos actuales del mercado indican un cambio estructural. Mientras que los centros comerciales históricos como Villa Morra y el Eje Corporativo (Aviadores del Chaco) enfrentan una maduración de precios y saturación de tráfico, la Franja Costera ofrece una dinámica de "lienzo en blanco" con tasas de apreciación potencialmente superiores, impulsadas por la estrategia de recuperación de tierras "Cota +64" y la integración fiscal del Centro Histórico.1 Sin embargo, esta oportunidad conlleva riesgos distintos, incluyendo complejidades legales sobre la titulación de tierras hidráulicas y el ritmo de las aprobaciones burocráticas para distritos de uso mixto a gran escala.4

1. Contexto Histórico y Estructural: Del "Espalda al Río" al "Frente al Río"

1.1 La Evolución del Plan Maestro (1993-2025)

La historia urbana de Asunción ha estado marcada por una paradoja fundamental: ser una ciudad fluvial que, durante el siglo XX, creció dando la espalda a su principal recurso natural, el Río Paraguay. Esta negación no fue un accidente estético, sino una respuesta pragmática a los ciclos de inundación que convertían a la ribera en una zona de riesgo, relegándola a usos industriales marginales y asentamientos informales conocidos como los Bañados.1

El Plan Maestro de la Franja Costera, concebido inicialmente a principios de la década de 1990 y actualizado continuamente hasta 2024, buscó revertir esta tendencia mediante una combinación de defensa hidráulica y recuperación de tierras. El enfoque original, centrado en lo ambiental y social, ha evolucionado hacia un modelo de "gestión urbana" que integra la inversión privada como motor de financiamiento para la infraestructura pública.1

Para el inversor en 2025, el cambio fundamental es que el Plan Maestro ha dejado de ser un documento de intenciones para convertirse en una realidad física. La Ordenanza 151/24 y sus predecesoras han cristalizado las reglas del juego, estableciendo un marco jurídico que permite la coexistencia de áreas de reserva ecológica (como el Banco San Miguel) con zonas de desarrollo inmobiliario de alta densidad.7 Este cambio de paradigma, de la contención de daños a la creación de valor, es la base de la tesis de inversión actual.

1.2 La Solución Hidráulica: La Creación de Suelo Urbano (Cota +64)

El núcleo técnico y financiero de la inversión en la Franja Costera reside en el concepto de ingeniería de la "Cota +64" (Nivel +64 metros sobre el nivel del mar).

• El Problema de la Inundabilidad: Históricamente, miles de hectáreas de tierra céntrica eran inviables para la inversión formal debido a la amenaza constante del agua.
• La Solución de Ingeniería: El uso de refulado (relleno hidráulico mediante dragado del río) para elevar el nivel del terreno por encima de la marca de 64 metros garantiza la protección contra inundaciones, incluso en los escenarios de crecida más severos registrados.6
• La Implicancia para la Inversión: Este proceso efectivamente manufactura bienes raíces de primera calidad. El costo del relleno hidráulico frente al valor final de mercado de la tierra consolidada y segura representa el margen primario para los desarrolladores maestros. El marco regulatorio distingue explícitamente entre "Zona Urbanizable" (ya por encima de +64) y "Zona a Urbanizar" (que requiere relleno), creando dos líneas de tiempo de inversión y perfiles de riesgo distintos.7

1.3 La Conectividad como Multiplicador de Valor

La matriz de conectividad de Asunción ha sido revolucionada por tres proyectos de infraestructura que ahora operan en sinergia:

1. Costanera Norte (Tramos 1, 2 y 3): Esta vía ya no es solo un alivio para el tráfico del centro; es el eje vertebrador del nuevo desarrollo. La finalización de las obras civiles en el Tramo 3 y el soterramiento de las líneas de alta tensión en diciembre de 2025 eliminaron las barreras visuales y físicas para el desarrollo vertical, un requisito crítico para la visión de "Eco-Distrito".9
2. Puente Héroes del Chaco: Al conectar Asunción con la región del Chaco, este puente expande efectivamente el hinterland de la capital. Transforma la Costanera Norte de un "callejón sin salida" en un corredor central de una nueva área metropolitana bi-regional, aumentando el flujo de tráfico frente a los potenciales desarrollos comerciales.11
3. Costanera Sur: Inaugurada en julio de 2024, esta obra cierra el anillo perimetral, reduciendo la congestión en el centro y abriendo el frente sur para la reurbanización a largo plazo, demostrando el compromiso estatal con todo el arco fluvial.13

2. El Motor Regulatorio: Análisis de Zonificación y Uso del Suelo

2.1 La Ordenanza 151/24: Guía para el Desarrollador

La recientemente promulgada Ordenanza 151/24 actúa como la "constitución" para el desarrollo en la Franja Costera Norte.7 A diferencia de la zonificación rígida de los barrios residenciales tradicionales (como Barrio Carmelitas), las regulaciones para la Costanera están diseñadas para fomentar distritos de alta densidad y uso mixto, alineándose con modelos urbanísticos exitosos como el de Copenhague o Curitiba.15

2.1.1 Clasificación del Suelo y Potencial de Desarrollo

La ordenanza divide el territorio basándose en su estado hidráulico y ambiental:

Esta clasificación permite a los inversores identificar claramente qué parcelas están listas para la absorción de capital vertical y cuáles requieren una fase previa de desarrollo horizontal (infraestructura).7

2.1.2 Densidad, Altura y Coeficiente de Edificabilidad

El Plan Maestro fomenta explícitamente la verticalidad para maximizar el uso del suelo recuperado.

• Densidad Poblacional: Se establecen objetivos de densidad de 125 a 175 habitantes por hectárea, muy por encima de la media de Asunción, lo que favorece proyectos de torres residenciales multifamiliares.16
• Uso Mixto Obligatorio: La zonificación favorece el "Uso Mixto" (residencial, corporativo, comercial y de ocio). Los desarrollos puramente residenciales son permitidos, pero la mayor extracción de valor proviene de tipologías de podio-torre que activan el nivel de calle con comercio minorista, integrándose con el espacio público.1
• Coeficientes de Construcción: Para viviendas multifamiliares, se adoptan índices que permiten una alta ocupación del suelo, calculando densidades basadas en el número de dormitorios (e.g., 3 dormitorios = 4.5 habitantes), lo que permite a los desarrolladores optimizar el rendimiento de metros cuadrados vendibles por hectárea.17

2.2 Plan Regulador vs. Planes Parciales

Un matiz crucial para los grandes inversores es la distinción entre el regulador general y los "Planes Parciales". Para grandes extensiones de tierra (superiores a varias hectáreas), el municipio requiere —y permite— un Plan Maestro específico para ese desarrollo (ejemplo: Distrito Perseverancia). Esto otorga a los desarrolladores la flexibilidad de negociar trazados de calles, contribuciones de espacio público y transferencias de densidad, ofreciendo un grado de libertad de diseño que no se encuentra en la trama urbana consolidada.18

3. Arquitectura Fiscal e Incentivos de Inversión

La rentabilidad del sector inmobiliario en Asunción se sustenta en el favorable régimen fiscal de Paraguay (el sistema "Triple 10": 10% IVA, 10% Renta Empresarial, 10% Renta Personal).19 Sin embargo, los incentivos locales específicos para la Costanera y el Centro Histórico potencian estos beneficios nacionales, creando un entorno de inversión altamente competitivo.

3.1 Incentivos de Revitalización del Centro Histórico (2025-2026)

Para combatir el despoblamiento del centro de la ciudad, la Municipalidad de Asunción ha promulgado agresivas medidas fiscales que afectan directamente a las zonas adyacentes a la Costanera y el Puerto.

3.1.1 Exoneración del Impuesto Inmobiliario

La medida más potente es la exoneración del 100% del Impuesto Inmobiliario para los propietarios que mantengan edificios catalogados como patrimonio histórico en buen estado.20

• Mecanismo: El propietario debe demostrar que la estructura original se mantiene y conserva.
• Impacto: Esto subsidia efectivamente el costo de mantenimiento de los activos en el distrito histórico, permitiendo a los inversores realizar "Land Banking" (retención de tierras) a un costo operativo casi nulo mientras esperan la apreciación del capital impulsada por la reactivación del Puerto.

3.1.2 Incentivos a la Construcción y Licencias

• Exención de Impuestos a la Construcción: Existe un impulso para exonerar los impuestos municipales a la construcción para nuevos desarrollos en el Centro Histórico (CHA), buscando repoblar el área.20
• Amnistía de Licencias: Programas periódicos de "borrón y cuenta nueva" permiten reactivar licencias comerciales discontinuadas sin pagar multas ni recargos, facilitando la reapertura de negocios en la zona.24
• Zonas de Amortiguamiento: Los edificios no patrimoniales ubicados en las zonas de amortiguamiento (buffer zones) alrededor de sitios históricos reciben descuentos del 10% al 12% en sus impuestos, incentivando la renovación del tejido urbano circundante.20

3.2 Incentivos Nacionales: Ley 60/90 y APP

Para desarrollos de gran escala dentro de la Costanera, como hoteles o centros de convenciones, los inversores pueden utilizar herramientas nacionales:

• Ley 60/90: Permite la exoneración total de impuestos fiscales sobre la importación de bienes de capital (maquinaria de construcción, ascensores, materiales no producidos localmente) y la exoneración del IVA en estas compras. También ofrece exención del impuesto a la renta empresarial por hasta 10 años para inversiones significativas.25
• Alianza Público-Privada (APP): Los desarrollos en la Costanera a menudo utilizan estructuras APP para los componentes de infraestructura (vialidad, drenaje), reduciendo la carga de CAPEX (gasto de capital) sobre los desarrolladores privados verticales.25

3.3 El Arbitraje del Valor Fiscal

Una realidad controvertida pero rentable es la discrepancia entre el Valor Fiscal de la tierra y su Potencial de Mercado. Informes indican que las valoraciones fiscales para algunas tierras recuperadas en la Costanera Norte son tan bajas como USD 25/m², mientras que la lógica del mercado dicta precios diez a veinte veces superiores una vez desarrolladas.4

• Ventaja Operativa: Dado que el Impuesto Inmobiliario se calcula sobre el valor fiscal (generalmente el 1%), el costo de tenencia de grandes extensiones de tierra en estas zonas es extremadamente bajo comparado con otras capitales, mejorando la Tasa Interna de Retorno (TIR) del proyecto a largo plazo.26

4. Análisis de Micro-Mercados y Nodos de Inversión

La "Costanera" no es un monolito. Se compone de tres nodos de inversión distintos, cada uno con un perfil de riesgo/retorno diferente.

4.1 Nodo A: Costanera Norte y Distrito Perseverancia (El Ancla de Lujo)

Este es el "joya de la corona" del nuevo frente fluvial y el área de menor riesgo relativo.

• Concepto: Un nuevo distrito corporativo y residencial de alta gama diseñado para competir con el eje de Aviadores del Chaco (Santa Teresa).
• Proyecto Ancla: Distrito Perseverancia.
  • Escala: 7 hectáreas, más de 300,000 m² de construcción.
  • Estado: Obras en fases avanzadas, con inauguración de áreas comerciales y residenciales previstas para finales de 2025.28
  • Validación: El hecho de que desarrolladores importantes estén construyendo "una ciudad dentro de una ciudad" aquí valida la ubicación. Genera un "efecto halo" que aumenta el valor de las tierras adyacentes.
• Tesis de Inversión: Adquirir tierra en los corredores de acceso al Distrito (Av. Primer Presidente, extensión de Molas López, Cañadón Chaqueño). La demanda de proveedores, servicios y viviendas satélite para este distrito impulsará los precios en este perímetro inmediato.30
• Demografía Objetivo: Locales de altos ingresos, sedes corporativas que buscan campus modernos y el mercado de alquiler a corto plazo (Airbnb) para viajeros de negocios que utilizan el nuevo puente.31

4.2 Nodo B: Puerto de Asunción (El Hub Cultural y Gubernamental)

Situado en la convergencia del Centro Histórico y la bahía, este nodo se centra en la reutilización adaptativa y la revitalización liderada por el gobierno.

• El Proyecto: Reconversión del Puerto.
• Estado Actual (2025): Las Oficinas de Gobierno están construidas, atrayendo a miles de funcionarios públicos a la zona diariamente. Sin embargo, el componente comercial y de entretenimiento, adjudicado a Nuevo Mundo Entertainment SA, ha enfrentado retrasos burocráticos, aunque se proyecta la finalización de la plaza de eventos y la renovación de galpones para mediados de 2026.5
• La Oportunidad: La parálisis es temporal. La infraestructura base está lista. La afluencia diaria de 3,000 funcionarios crea una demanda inmediata de servicios, estacionamiento y gastronomía.
• Estrategia: Adquirir propiedades coloniales o Art Deco deterioradas en el radio inmediato del Puerto (calles Palma, Garibaldi, Colón). Aprovechar los incentivos fiscales de patrimonio para renovar estos activos y convertirlos en uso mixto (comercio en planta baja + residencial/Airbnb arriba) para capturar la demanda de la "economía nocturna" que traerá el centro de eventos.21

4.3 Nodo C: Las Tierras Refuladas (Bañado Norte / Tolares)

Esta es la zona de mayor riesgo/recompensa, adecuada principalmente para capital institucional.

• Estado: Predominantemente "Zona a Urbanizar".
• Dinámica: Requiere ingeniería hidráulica masiva. El municipio ha intentado subastar parcelas para financiar componentes de vivienda social, pero estos procesos han sido conflictivos.4
• Riesgo: El conflicto social es alto debido a la presencia de asentamientos informales. Además, existen desafíos legales sobre la venta de tierras públicas a precios fiscales bajos.
• Recomendación: Evitar la adquisición directa de tierras en zonas "crudas" del Bañado a menos que sea parte de un consorcio institucional con fuerte respaldo gubernamental. Centrarse en los bordes consolidados cerca de la autopista Costanera Norte.

5. Dinámicas de Mercado y Análisis de Valoración

5.1 Precios de la Tierra y Tendencias de Apreciación

El mercado de tierras en Asunción muestra una clara segmentación:

Insight: La diferencia de precios entre la Costanera (con mejor infraestructura vial) y el eje Santa Teresa (saturado) es insostenible a largo plazo. Se proyecta una convergencia de precios donde la Costanera podría alcanzar los USD 500-600/m² hacia 2028-2030, a medida que proyectos como Distrito Perseverancia se consoliden.

5.2 Rendimientos de Alquiler y Demanda

• Rendimientos: Asunción ofrece algunos de los rendimientos de alquiler más altos de la región. Las unidades residenciales típicamente retornan un 8-9% bruto anual, mientras que las oficinas pueden rendir entre 11-14%.38
• Impulsor Demográfico: El "Bono Demográfico" y el crecimiento de la clase media joven están impulsando la demanda de viviendas compactas y bien ubicadas, alejándose del modelo tradicional de casa suburbana grande.3
• Específico Costanera: La demanda aquí será impulsada por el cambio hacia "campus corporativos". Las empresas que se mudan del microcentro caótico a las nuevas oficinas de la Costanera generarán una necesidad de vivienda para el personal en las cercanías, favoreciendo departamentos de 1 y 2 dormitorios.

6. Riesgos Estratégicos y Mitigación

6.1 Seguridad Jurídica y Titulación

El riesgo más significativo en la Costanera es el estatus legal de las tierras municipales y fiscales. La transferencia de títulos del dominio público al privado puede estar sujeta a demoras burocráticas y desafíos legales.4

• Mitigación: Realizar una debida diligencia extrema ("due diligence"). Preferir la compra de tierras que ya tengan títulos transferidos a entidades privadas (propietarios de segunda generación) en lugar de participar en subastas directas municipales si se tiene aversión al riesgo.

6.2 Continuidad Institucional y Burocracia

Aunque el Plan Maestro ha sobrevivido a múltiples administraciones (1993-2025), las aprobaciones específicas para grandes proyectos pueden estancarse con los cambios de liderazgo municipal o la política interna, como se ha visto en los retrasos del proyecto del Puerto.1

• Mitigación: Diversificar las tenencias. No depender de un solo mega-permiso. Invertir en zonas que ya cuenten con la infraestructura habilitante (como los alrededores de Distrito Perseverancia).

6.3 Factores Sociales y Ambientales

El desplazamiento de asentamientos informales es un tema sensible. Además, aunque la ingeniería de la Cota +64 es sólida, el cambio climático introduce variables de imprevisibilidad hidráulica.

• Mitigación: Asegurar que todas las inversiones estén estrictamente dentro de la "Zona Urbanizable" certificada. Evitar las "zonas de amortiguamiento" de las reservas ecológicas donde las regulaciones ambientales podrían endurecerse retrospectivamente.7

7. Conclusiones y Recomendaciones Estratégicas

La Costanera de Asunción ha dejado de ser una promesa para convertirse en un sitio de construcción activo, respaldado por un marco legal definido (Ordenanza 151/24) y una infraestructura vial de primer nivel. La ventana de oportunidad actual se define por un arbitraje de precios: la infraestructura está completa, pero el valor del suelo aún no ha igualado al de las zonas de lujo establecidas.

Para el inversor inmobiliario, se recomiendan las siguientes estrategias:

1. La Jugada del "Corredor Corporativo": Adquirir tierras en la extensión de Molas López y Cañadón Chaqueño. Estas vías son los alimentadores del nuevo distrito corporativo y se revalorizarán como avenidas comerciales de alto tráfico.30
2. El Arbitraje de Patrimonio: Comprar edificios históricos deteriorados cerca del Puerto utilizando la exención fiscal del 100%. Mantener el activo con bajo costo mientras la zona se reactiva con la finalización del centro de eventos en 2026.21
3. Vivienda Compacta de Alto Rendimiento: Invertir en departamentos pequeños (30-50m²) en las nuevas torres aprobadas. La demanda de alquiler por parte de jóvenes profesionales y funcionarios públicos ofrecerá liquidez y rendimientos superiores al promedio del mercado.3

La transformación de Asunción hacia el río es irreversible. Aquellos inversores que logren navegar la complejidad regulatoria y posicionarse en los nodos consolidados antes de 2027 capturarán el valor de la re-fundación de la capital paraguaya.