Kevin Bendlin - CIVIS Soluciones Inmobiliarias.
Adquirir um apartamento de alto padrão em Assunção é uma das decisões de investimento mais relevantes do mercado imobiliário paraguaio. Contudo, o retorno real do capital não é medido apenas pelo preço de venda acordado, mas pelo custo total de aquisição.
Um dos pontos que costuma levantar dúvidas no fechamento de uma transação imobiliária, principalmente para investidores internacionais ou compradores de primeira viagem, são os custos legais, notariais e de registro que aparecem no momento da escritura. A transparência sobre esses gastos permite planejar os investimentos com maior precisão.
Quanto custa titular um imóvel no Paraguai? Em média, as despesas totais de escritura e transferência representam normalmente entre 2,5% e 3,5% do valor da operação, ou da avaliação fiscal quando aplicável. Esta faixa inclui honorários notariais, taxas de registro e despesas administrativas vinculadas ao processo.
A escritura exige a previsão de custos notariais, de registro e administrativos desde o início da operação.
Detalhamento dos custos da escritura
Para ter o controle financeiro da compra de um imóvel, é importante entender quais itens compõem o valor final que é pago quando a venda é legalmente concretizada.
1. Honorários notariais
O custo mais representativo do processo corresponde aos honorários do notário. No Paraguai, essas taxas são calculadas sobre o valor da transação e geralmente estão localizadas dentro de uma faixa de referência que pode variar dependendo do tipo de imóvel, do valor da venda e da complexidade documental.
Em operações de maior valor, como apartamentos premium, unidades corporativas ou compras institucionais, esta percentagem pode ser negociada dentro das margens habituais de mercado. Deve também ser considerado o IVA aplicável ao serviço profissional.
2. Taxas de inscrição e certificados
Antes e depois da assinatura da escritura, o cartório deverá solicitar documentos que comprovem a segurança jurídica da transação. Entre os controles usuais estão certificados de domínio, anotações pessoais, verificação de inibições e taxas de registro nos registros correspondentes.
- Certificado de condições de domínio: Permite confirmar que o imóvel não possui gravames, hipotecas ou outras restrições relevantes.
- Certificado de notas pessoais: Ajuda a verificar se o vendedor não tem impedimentos para transferir.
- Taxas de inscrição: correspondem ao processo de registo para liquidar a transferência em nome do comprador.
3. Protocolização, selagem e cópias
Existem despesas menores, mas obrigatórias, relacionadas com folhas de protocolo notarial, carimbos, cópias autenticadas e documentação que fica arquivada no processo de compra e venda. Embora individualmente não sejam normalmente os valores mais elevados, devem fazer parte do orçamento total.
Quem paga cada despesa em uma venda
No mercado paraguaio, a distribuição dos custos costuma seguir uma regra prática: o comprador assume as despesas de cartório e de transferência, enquanto o vendedor deve entregar o imóvel com os impostos imobiliários, despesas e obrigações prévias em dia.
Essa regra é importante porque normalmente o comprador escolhe o notário de confiança que fará a revisão documental e a execução da escritura pública. Para um investidor estrangeiro, ter um profissional independente é uma camada adicional de segurança.
O vendedor, por sua vez, deverá responder pelos impostos ou encargos que correspondam à sua posição na operação, incluindo obrigações vinculadas a ganhos de capital quando aplicável.
Compre em unidade bem vs. unidade acabada
Caso adquira uma unidade em fase de poço, as taxas de escritura não são pagas no momento da assinatura da reserva ou do contrato particular inicial. Durante a fase de construção, o investidor normalmente formaliza a sua posição através de um contrato privado de compra e venda, de uma reserva ou de uma adesão ao regime jurídico do empreendimento.
As despesas de escritura são normalmente pagas no final da obra, quando o edifício obtém as correspondentes aprovações e a transmissão definitiva é efetuada em regime de propriedade horizontal. Isto permite-lhe planear o desembolso com vários meses de antecedência.
Em projetos como AETHER ou propostas da Línea Flats de Civis, esse ponto deve ser avaliado em conjunto com o cronograma de obra, o plano de pagamento e a estratégia de aluguel ou revenda.
Erros comuns ao fazer um orçamento para redação
O erro mais comum é olhar apenas o preço comercial da unidade e deixar os custos de fechamento fora do fluxo de caixa. Em investimentos de alto padrão, uma diferença de alguns pontos percentuais pode afetar o ROI projetado caso não tenha sido contemplado desde o início.
Outro erro é não validar a documentação antes de comprometer recursos significativos. A revisão da titularidade, titularidade, impostos e condições do imóvel deve ser realizada antes de avançar para a assinatura final.
Também é aconselhável evitar estimativas genéricas sem analisar o caso específico. O custo final pode variar dependendo se a unidade está em poço, concluída, financiada, adquirida por pessoa física ou adquirida por pessoa jurídica.
Perguntas frequentes
O IVA imobiliário está incluído no preço de venda?
No mercado paraguaio, o preço anunciado dos apartamentos costuma incluir o IVA imobiliário dentro da operação. Ainda assim, cada contrato deve ser analisado individualmente para confirmar como está estruturado o preço final.
As despesas de redação e transferência podem ser financiadas?
Geralmente, os emolumentos notariais, emolumentos de registo e despesas de transferência são pagos em dinheiro ou por transferência no ato da assinatura da escritura pública. É por isso que devem ser orçamentados antes do fechamento.
Quanto tempo leva o registro nos Registros Públicos?
Depois que a escritura for assinada, o registro final pode levar várias semanas. O prazo depende da carga administrativa, da documentação apresentada e da complexidade da operação.
Planeje sua propriedade sem custos ocultos
Nos investimentos imobiliários de alto padrão, o rigor financeiro e a transparência documental são parte central da rentabilidade. Conhecer os custos de entrada permite projetar com maior precisão o retorno real de uma unidade.
Na CIVIS Soluciones Inmobiliarias assessoramos investidores individuais, empresas e Family Offices para que cada etapa da operação seja amparada por clareza financeira, revisão documental e apoio profissional.
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